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物流赛道与证券化棋局

发布时间:2019-12-02  来源:互联网    编辑:匿名  

在意见指数730政治局会议提出要补充冷链短板后,物流业逐渐转移到人们的视野中心。许多企业加大了物流赛马场的布局力度,万科旗下的万伟物流就是其中之一。

9月3日,万伟物流发布了支持物流仓储资产的专项计划,计划金额为5.73亿元。这是万伟物流首次计划发行特别资产支持计划,该计划已被深交所接受。

早在万伟物流之前,其他企业就已经将其物流资产证券化了。今年上半年,共成功发行6项单一物流资产证券化,总发行规模62.805亿元。发行人包括玉佩、厦门翔宇集团、普罗斯等。

资产证券化可以使物流企业在扩大规模的同时,充分利用资本实力,分割优质资产融资,有效激活资产流动性,加强现金提取,获得其他更好的投资机会。此外,资产证券化比ipo和经营性房地产抵押贷款门槛更低,可操作性更强。

在条件允许的情况下,资产证券化是物流企业发展到一定规模的必由之路。

然而,资产证券化对发行人和标的资产有更高的要求,也要求关联公司进行担保和财产抵押等信用增级措施,这限制了许多薄弱的二、三线城市物流资产的证券化。

“行驶灯阈值”

在abs分销市场,与房地产相关的产品并不少见,例如abs/abn,它将房地产物业管理费和购房余额作为底层资产,所有这些都具有稳定和可预测的未来现金流。

然而,与商业房地产相关的CMB/cmbn很少,尤其是基于物流和仓储的资产。2018年4月25日,富力发布了国际机场物流园区专项资产支持计划,这是中国首个cmbs项目。

虽然有几家企业相继实施了物流资产证券化,但并没有得到广泛推广,仅限于物流领域的龙头企业。这是因为物流资产证券化对偿债主体和基础资产有一定的标准和门槛。

资料来源:上海清算所,观点指数

其中,偿债主体(包括财产持有人或债务担保人)要求aa或以上评级,并需要达到一定的资产规模和净利润。底层物业也有租金、租金和抵押贷款利率要求。

此外,关于标的资产的地理位置,深交所《资产证券化业务问答(2017版)》第5.24条提到,商业地产抵押贷款资产证券化的标的资产应该是成熟的商业地产(写字楼、购物中心、酒店等)。),建议位于一线城市或二线城市的核心地段。

除了上述对发行单位和标的资产的要求外,物流资产的发行还涉及一些复杂的程序,包括关联公司的信用增级措施和担保等。

资料来源:上海清算所,观点指数

以2019年6月19日成功发行的上海玉佩(集团)有限公司2019年第一期资产支持票据为例。荷兰银行属于中国首个单一物流房地产公司cmbn,发行规模为6.5亿元人民币。其中,优先级为5.8亿元,信用等级为AA+SF,发行利率为6.5%。二级7000万元;期限为18年(3+3+3+3+3+3+3+3)。标的资产是苏州于震物流园区和沈阳航天物流园区。

上海玉佩(集团)有限公司2019年一期资产支持票据交易安排

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